Woonpaden, sociale huur en de woningmarkt. Een interview met Cody Hochstenbach

Vrijdag 1 December 2017 geeft de Denktank middels een expositie een gezicht aan de starter. In 2013 onderzocht Dr. Cody Hochstenbach in de studie ‘navigating the field of housing: housing pathways of young people in Amsterdam,’ echter al welke middelen jongeren inzetten om hun weg te vinden op de Amsterdamse huizenmarkt. Dr. Hochstenbach onderscheidt hierbij twee soorten woonpaden: Het lineaire woonpad en het chaotische woonpad. Het chaotische pad kan een bewuste keuze zijn en met succes worden bewandeld, maar het pad kent niet alleen winnaars. Hochstenbach stelt vast dat er ook jongeren zijn voor wie het ‘chaotische woonpad’ een val blijkt waar men maar moeilijk aan ontkomt. De Denktank nodigde Cody Hochstenbach uit voor een kop koffie in Kriterion.

Hochstenbach legt uit dat jongvolwassenen vroeger makkelijker in een sociale huurwoning terecht konden. Het was een gebruikelijkere start van een wooncarriére. De inkomensgrens voor sociale huur is echter lager geworden, waardoor meer mensen tussen wal en schip vallen. Rond 2008 ontstond, vanwege de misstanden bij woningcorporaties, steeds meer discussie over de grenzen van het systeem. In 2011 werd er ingegrepen, door middel van wetgeving werd de kans op dit soort misstanden enorm ingeperkt. Gevolg is echter wel geweest dat het aanbod voor middeninkomens veel kleiner is geworden. Hochstenbach zegt dat  “we ons wel moeten beseffen dat dit het gevolg is geweest van beleid.  Een probleem dat we zelf hebben gecreëerd. Die grens van 36.000 voor sociale huur is in principe arbitrair.” Middeninkomens doen nu hun beklag dat zij uitgesloten zijn van het grote aanbod aan sociale huurhuizen. Hierbij wordt er aan voorbij gegaan dat deze inkomensgroepen vroeger zelf aanspraak maakte op sociale huur.

Qua veranderingen sinds 2013, ziet Hochstenbach dat in ieder geval de aandacht voor de problematiek is toegenomen. De huur-en koopprijzen dreigen inmiddels ook buiten het bereik van de hoger opgeleide middenklasse te raken. Een groep die beter in staat om problematiek te verwoorden, waarmee het ook hoger op de politiek agenda is komen te staan.

Op de vraag of de huurbescherming vlotte doorstroom in de huursector in de weg staat antwoordt Hochstenbach vertwijfeld. “De huurbescherming in Nederland is een verworvenheid waar zuinig mee om moet worden gegaan.”  Hochstenbach ziet wel dat de huurbescherming vooral de insider beschermt. Mensen die nog niet binnen het systeem vallen, wordt de toegang bemoeilijkt. Vijfjaarcontracten voor nieuwe huurders biedt mogelijk een oplossing, maar Hochstenbach vreest voor de glijdende schaal. “Je zet de deur wel op een kier voor praktijken zoals je die ziet in Engeland. Daar hebben mensen halfjaarcontracten en wordt de huurmarkt gezien als een laatste optie. Als flexibilisering van huurcontracten verder door zet dan is die heel moeilijk terug te draaien, daar moet je zeker voorzichtig mee zijn.”

Ligt hier dan een taak voor de woningcorporaties of is landelijk beleid vereist? Volgens Hochstenbach zou het beleid wellicht juist regionaler moeten. “Die 36.000 is waarschijnlijk een prima inkomensgrens in Drenthe, maar in Amsterdam betekent dit, door het gat tussen sociale huur en vrije markt, dat starters buiten de sociale huur minstens 40 procent van hun inkomen aan woonlasten kwijt zijn.” Landelijk beleid kan echter ook de corporaties stimuleren. Hochstenbach oppert de verhuurdersheffing als middel. “Misschien kan deze heffing van een belasting in een investeringsplicht worden omgezet. Dan verplicht je corporaties tot het plegen van nieuwbouw en het verduurzamen van de woonvoorraad. Zowel het rijk als de corporaties hebben nu weer wat geld en ik denk dat er met verduurzaming veel te winnen valt.”

Amsterdam lijkt dus een status aparte te hebben. De verliezers van het huidige beleid zijn volgens Hochstenbach vooral de mensen die geconfronteerd worden met belangrijke levensgebeurtenissen. Bij  samenwonen, een scheiding, het krijgen van kinderen of de keuze voor een nieuwe stad worden de verschillen op de woningmarkt het meest duidelijk. Dit zijn de mensen die tegen barrières aanlopen en voor wie de trade off tussen wonen en andere uitgaves steeds scherper wordt.

In krimpgebieden ziet men deze jongeren en jonge gezinnen misschien wel graag komen. Zou dat niet het gewenste effect van de hoge prijzen in de Randstad zijn? “Wellicht”, zegt Hochstenbach, “maar een grote stedelijke bevolking biedt ook veel voordelen. Bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid. Minder vervoersbeweging en meer ruimte voor natuur.” Daarnaast zijn starters ook afhankelijker van de stad als vestigingsplaats. “Ik vind dat starters ook recht hebben op een plek in de stad. Daar bevinden zich de universiteiten, arbeidsplaatsen, een uitgebreid netwerk en natuurlijk ook de liefdesmarkt. In een klein dorp ben je al snel uitgeswiped.”

Gevraagd naar een laatste tip, zegt Hochstenbach dat er zuinig omgesprongen moet worden met de woningvoorraad die nu nog in handen van corporaties en de gemeente is. Ook als de huidige voorraad nu ruim lijkt. Het is net zoiets als zeggen dat er nog wel genoeg regenwoud is. Wat je kapt ben je kwijt.   

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s