Denktank de starterswoning: beginnen in een volle stad

De Amsterdamse woningmarkt is krap, zeker als je net begint. Sinds september zijn wij daarom bezig geweest de starter en haar stad in beeld te brengen. Daarin zijn wij bijgestaan door een heel scala aan experts en, natuurlijk, de starter zelf. Met z’n zevenen hebben we ook heel wat persoonlijke ervaring op dit vlak. Zo heeft Shirley bijvoorbeeld zelf een huis gekocht terwijl zij voor de denktank aan de slag was. Alexine verhuist bijna elk half jaar naar een nieuwe antikraakwoning. Ruben kwam er achter hoe omslachtig het eigenlijk is om met een vriend samen te wonen als het niet je vriend. is. Juliette heeft vooral ervaring met de Key en kreeg te horen dat zij moest verkassen omdat haar huidige huurwoning gerenoveerd zou worden. Daan en Daan zijn over het algemeen heel tevreden over hun respectievelijke huisjes, maar zullen in de toekomst ook gewoon stappen moeten zetten! Dit project is daarom voor ons allen belangrijk geweest en om die reden is het belangrijk geweest voor vrijwel elke Amsterdammer.

De Key heeft deze denktank aanvankelijk in het leven geroepen om antwoorden te vinden op twee vragen. Ten eerste: hoe kijken starters zelf tegen de Amsterdamse woningmarkt aan? Waar liggen volgens hen de knelpunten? En welke oplossingen zijn volgens hen niet alleen effectief, maar ook betekenisvol? Dit was de concrete en noodzakelijke vraag naar nieuwe ideeën voor een betere stad. Ten tweede vroeg De Key ons om het proces waardoor we onze antwoorden vonden, inzichtelijk te maken. Of we niet alleen met de stof aan de haal konden  gaan, maar daar ook een discussie mee op gang konden brengen. Deze blogpost is op beide vragen een antwoord, maar kan daarin niet volledig zijn. Geen van de oplossingen die wij hier aandragen kunnen namelijk de hele problematiek oplossen en de discussies die wij los proberen te maken kunnen niet alleen op het internet gevoerd worden. Daarom zullen wij maandag 19 februari samenkomen in Pakhuis de Zwijger om daar met verschillende politieke partijen in debat te gaan.

Groepsfoto

De typische starter

Op vrijdag 8 september kwamen we voor het eerst bijeen in de gemeenschappelijke ruimte van Startblok Riekerhaven. Het stortte die ochtend dus we maakten doorweekt kennis. Die dag hebben we onze eigen ervaringen gedeeld en hebben we de invulling van de komende maanden besproken. De eerste taak op onze to-do list was om eens met de starter te praten. Zo hebben we een diepte-interview met zes starters gehouden, en die antwoorden vervolgens gecombineerd tot twee archetypische starters.

Starter één is Nynke. Zij is net klaar met haar studie communicatiewetenschappen en heeft gedurende die tijd in een containerwoning aan de Wenckebachweg gewoond. Die woning heeft haar veel goeds gebracht, maar voor Nynke is het tijd om de volgende stap te zetten. Dat is net zozeer een praktische overweging als een zoektocht naar een nieuwe ervaring. Nynke wil graag haar eigen modebedrijfje opzetten en bij die nieuwe fase in haar leven hoort een nieuwe woning. Hoewel ze als zelfstandige nog niet direct grof geld gaat bedienen, is ze wel opzoek naar een wat grotere woning. Daarbij vindt ze het niet erg om sommige faciliteiten te delen. Nynke is flexibel en is ook op zoek naar flexibiliteit in haar woonsituatie.

De afgelopen tijd is er een beweging in de samenleving opgekomen die we kunnen samenvatten met #Fuckflex. Met Nynke willen we niet aan de (vaak legitieme) kritiekpunten die hiermee gepaard gaan voorbij gaan. Zij drukt echter de situatie van veel Amsterdamse Starters uit. Voor sommigen betekent dat weldegelijk dat flexibele contracten, werkuren en woonfaciliteiten nuttiger zijn dan vaste verantwoordelijkheden. Later zullen we hier nog verder op ingaan.

Starter twee hebben wij geformuleerd als een stel: Esther en Rachid. Esther is kapster in het centrum van Amsterdam terwijl Rachid automonteur is in Nieuw-West. Ze hebben besloten om samen te wonen, maar willen daarmee wel in de stad blijven. Esther en Rachid zijn op zoek naar wat meer ruimte dan Nynke. Het lijkt er op dat een gezinsuitbreiding niet zo lang op zich gaat laten wachten en daarom zou een woning fijn zijn die daar mogelijkheid toe biedt. Je wil namelijk niet nogmaals verhuizen als je op je eerste zoontje of dochter zit te wachten. Esther en Rachid willen om diezelfde reden eigenlijk geen vijfjarig contract. Zij voorzien geen enorme veranderingen in hun leven en willen daarom de mogelijkheid hebben om te blijven zitten waar ze zullen komen.

Startersmythes   

Deze twee types starters hebben we in de weken die daarop volgden gebruikt om de knelpunten van de woningmarkt bloot te leggen. Waar liepen Esther, Rachid en Nynke nu zoal tegenaan? Welk concept werkt het beste voor de één, en welk concept voor de ander? We zagen zo langzaam een tweedeling in ons denken ontstaan. De starters gingen voor zoveel meer staan dan we oorspronkelijk bedoeld hadden en het werd steeds moeilijker om met een genuanceerde blik naar de starter te kijken. Esther en Rachid werden “traditioneel” en alles wat wij zelf aan dat begrip konden verbinden. Nynke werd “flexibel” in elke zin van het woord en het duurde niet lang voor we haar op een kamertje van tien vierkante meter hadden gezet. Alles behalve een bed kun je best delen als je een beetje flexibel bent, of niet soms?

        We waren met open ogen in onze eigen val gelopen. Een val die we later overal zijn gaan zien. We denken tegenwoordig in startersmythes. En het is vrij moeilijk om daar nog doorheen te prikken. In Amsterdam zie je bijvoorbeeld het ene na het andere hippe concept voor flexibele millennials uit de grond schieten. Deze concepten schetsen Amsterdamse starters als een leger van Nynkes. Mensen die het leuk vinden om zoveel mogelijk te delen, vooral een gym en flexplek in de plinten van hun wooncomplex nodig hebben en daarbij ook een fikse maandelijkse huur kunnen dragen (we werken toch immers allemaal bij een succesvolle start-up)? Het probleem ontstaat als deze projecten hun vooroordelen bevestigd zien worden in de enorme hoeveelheid aanmeldingen.  Daarmee is makkelijk vergeten dat dit Amsterdam is. Er zijn hier simpelweg te weinig woningen waardoor elk nieuw woonproject binnen de kortste keren vol zit.

        Daarnaast zien we ook een hang naar de Esthers en Rachids. Als de starter als een traditioneel wezen gedefinieerd is, wordt elke verandering al snel schandalig. Er is veel verzet in de media geweest over de vijfjarencontracten die (o.a.) De Key voor veel huurders introduceert. Hoewel wij niet kunnen stellen dat die contracten voor elke huurder een uitkomst bieden, zijn wij in ons onderzoek zeer weinig starters tegengekomen die al wisten wat zij over vijf jaar zouden doen. De meeste vertelden ons dan ook het geen enkel probleem te vinden om binnen die tijd een nieuwe woning te vinden. Het gaat hier om starters met allerlei verschillende afkomsten, van studenten tot kapsters en vluchtelingen.

        Startersmythes verdelen de woningzoekenden in Amsterdam onder in een aantal duidelijke categorieën. Dat is een noodzakelijk proces als je opzoek gaat naar vernieuwende oplossingen, maar wordt verlammend als die groepen gedefinieerd worden op veronderstelde identiteit. Als woningcorporaties en projectontwikkelaars te veel vasthouden aan deze mythes, dan zullen zij snel de werkelijke starter uit het oog verliezen. Deze starter bevindt zich niet op de eilandjes die wij voor ze gecreëerd hebben, maar zweeft daarboven of zwemt daartussen. Om enigszins recht te doen aan die werkelijkheid hebben wij op 1 december een evenement voor geïnteresseerden in Studio/K georganiseerd. Dat tussentijdse project hebben wij De Starter In beeld genoemd.

De Starter in Beeld

Om voorbij te gaan aan de hokjes die wij zelf gecreëerd hadden besloten we om de verhalen van een handjevol starters in Amsterdam ten toon te stellen. Daarbij was het niet de doelstelling om de meest ongelofelijke, bijzondere en indrukwekkende verhalen te vertellen, maar juist om de simpelweg op te schrijven wat we tegenkwamen. Daarmee doen we ook niet de claim dat onze selectie representatief was voor de doorsnee Amsterdammer. Het ging ons om de specificiteit. Het persoonlijke. Zo wilden we graag de bezoekers in de schoenen van de Starter verplaatsen en een ruimte creëren waar gesproken kon worden zonder direct te oordelen of labelen.

Elke starter heeft zijn eigen avatar gekregen met daaronder zijn of haar verhaal. Als u benieuwd bent naar de verschillende verhalen, dan kunt u ze op deze site terug vinden. Enkelen hebben ons gevraagd om hun verhaal niet op het internet te delen waardoor de collectie niet volledig is. Tijdens de starter in beeld hebben we de verhalen echter met een breed scala aan bezoekers besproken. We hebben hen de knelpunten die wij het meeste in deze verhalen zijn tegengekomen voorgelegd en de meesten konden zich hierin vinden. Hier volgen ze nogmaals:

Woningen in Amsterdam zijn bijna niet meer te betalen voor lagere en middeninkomens.

Er bestaat een grote huurkloof tussen de sociale huur en de vrije sector.

De inkomenseisen die in de vrije sector worden gesteld belemmeren de doorstroom uit sociale huur.

Mensen moeten te vaak te lang wachten op een sociale huurwoning.

De doorstroom binnen de sociale huur is onvoldoende.

Starters hebben te weinig kapitaal om een huis te  kopen.

Er zijn te weinig woningen in Amsterdam.

De verhalen van de starters stonden centraal, maar uiteindelijk bleek het grote Startersspel dat we gemaakt hadden ook erg populair! We probeerden namelijk niet alleen verhalen te vertellen, maar de bezoekers ook het verdriet en de vreugde van starters in Amsterdam te laten voelen. Het spel was ingericht als het spel Levensweg. Het doel was om van Start naar het einde te komen, waar uiteraard een huis op de winnaar te wachten stond. De meeste vakjes daartussen confronteerden de spelers echter met de frustraties die veel starters aan de levende lijve ondervonden hebben. Zo kreeg je het volgende te horen als je op het vierde vakje terecht kwam:

“Iemand die al 40 jaar woont in Amsterdam is in dezelfde woning geïnteresseerd. Hij krijgt de woning. Sla een beurt over.”

Of kregen alle spelers een interessante opdracht als één van hen op nummer 16 terecht kwam:

“Er wordt een nieuw woningbouwproject gerealiseerd. Om een woning te bemachtigen moet je een motivatiebrief schrijven. Alle spelers moeten elkaar overtuigen dat zij de woning moeten hebben. De speler met de meeste stemmen mag naar de nieuwe woning verhuizen. De rest doet een stap terug. (je mag niet op jezelf stemmen)”

Door de problematiek die de Amsterdamse starter zoal tegenkomt op luchtige manier aan te kaarten, bleek dit spel de effectiefste manier om deze aan de bezoekers te introduceren. Al het gevloek en gejuig wees erop dat alle spelers zich in ieder geval voor een korte tijd volledig hebben kunnen inleven in de situatie van de Amsterdamse starter.

Van de starter naar oplossingen

In december en januari was de tijd aangebroken om de focus van de starter naar potentiële oplossingen te verleggen. Natuurlijk hadden we hier sinds september al sporadisch over nagedacht, maar nu we ons onderzoek naar de starter hadden afgerond was het voor ons een stuk makkelijker om met zinnige concepten op de proppen te komen. Uiteindelijk hebben we vier concepten aan De Key gepresenteerd. De meeste concepten zijn klein van opzet en doen geen poging om de hele huizenmarkt in één keer aan te pakken. Dat betekent ook dat deze concepten niet altijd voor elke starter geschikt zijn. Er zijn dus soms moeilijke keuzes gemaakt. We hebben echter ons best gedaan om die keuzes niet aan de vermeende identiteit van de starter te verbinden. Dat wil zeggen dat je niet zozeer een bepaald persoon moet zijn om in aanmerking tot een concept te komen (millennial, flexibel, traditioneel, etcetera.), maar dat je daarvoor vaak wel op een bepaald punt in je wooncarrière moet zijn. De aparte concepten zijn in hun volledigheid op deze site te vinden [hyperlink]. Hier zullen we kort de gedachtes en knelpunten achter ieder concept omschrijven.

Het eerste concept, het doorstroomhuis, is in de eerste instantie op de koopgarant gebaseerd. De starter koopt een woning van de woningcorporatie onder de marktwaarde. De voorwaarde is dat de starter die weer aan dezelfde corporatie aanbiedt als zij gaat verhuizen. Wij vonden dit een belangrijk idee en willen het graag weer op de agenda zetten omdat we zien dat de starter Amsterdam uitgedrukt wordt door de enorme huizenprijzen. Die worden door het speculatieve karakter van de markt omhoog gedreven. Vaak worden oplossingen voor dit probleem gezocht in aanvullingen van het kapitaal van de starter. Volgens ons help je hier een enkeling mee terwijl je de huizenprijzen voor de rest verder opdrijft. Het doorstroomhuis kan daarentegen een voorzichtige eerste stap zijn naar een sociale koopsector. De waarde van zo’n stap kan moeilijk overschat worden.

Het tweede concept hebben we het ‘spaarpot principe’ genoemd. Dit concept richt zich op de stap na een (sociale) huurwoning. Het is waardevol om naast je huur een kleine spaarpot op te bouwen, en wij hopen dat met dit concept te faciliteren. Het idee is simpel: ieder jaar spaar je een huurverhoging van plus minus zes procent. Dat zorgt er voor dat de starter niet met lege handen staat. Wij hebben van veel mensen gehoord dat zij huur toch als “weggegooid geld” beschouwden. Dit concept probeert dat idee enigszins te verlichten en geleidelijk de lasten van de starter te verhogen zonder dat dit tot enorme problemen kan leiden. De vraag blijft hier wel wat de rol van de woningcorporatie precies is. Sommige huurders zullen dit concept dan ook ongetwijfeld als paternalistisch ervaren.

Het derde concept noemen we het woonfonds. We kwamen er achter dat hoge inkomenseisen de starter vaak al uitsluiten van een woning voor zij haar eigen financiële  afweging heeft kunnen maken. Wij stellen dan ook voor dat starters samen een financieel vangnet moeten kunnen creëren om het risico op huurachterstand te verkleinen. In ruil daarvoor kunnen woningcorporaties flexibeler met de inkomenseis omgaan. We vinden het belangrijk dat de starter de vrijheid heeft om haar eigen financiële risico’s te nemen. Daarnaast hopen we hiermee ook de sociale cohesie tussen groepen starters te verhogen.

Het laatste concept, Kansrijk Loten,  wijkt wat af van de vorige drie. Het is gedurende de afgelopen zes maanden ontzettend duidelijk geworden dat de wachtlijst voor sociale huurwoningen voor starters ernstig te kort schiet. Als je op zoek naar een huis bent, moet je je inschrijven bij woningnet om op sociale huurwoningen te kunnen reageren. Vervolgens wordt de woning toegewezen aan degene die het langst op Woningnet staat ingeschreven. Het probleem is natuurlijk dat starters jonge mensen zijn. Zij maken weinig kans op sociale huurwoningen omdat zij simpelweg minder lang ingeschreven hebben kunnen  staan. Daarom stelt de denktank voor om op grotere schaal woningen te verloten in Amsterdam. Wij zijn tot de conclusie gekomen dat dit systeem uiteindelijk een stuk eerlijker is dan de wachtlijst, omdat dat laatste systeem zich op een realiteit beroept die niet bestaat. Wachttijd doet namelijk te kort aan de realiteit waarin veel jonge starters leven.

DU3VFzIW4AAuMAj

Tot slot

De afgelopen zes maanden hebben we heel wat opgestoken over de starter in Amsterdam. We hebben geleerd dat er veel mythes over deze persoon bestaan. Woonconcepten zijn steeds vaker op de vermeende identiteit van de starter gericht. Zij zou volgens vele vooral erg flexibel en bereid om te delen zijn. Volgens anderen worden traditionele starters weggedrukt door nieuwe constructies als het vijf-jaren contract. Die weg hebben wij geprobeerd te ontwijken. De vier concepten die wij ontwikkeld hebben zijn dan ook vooral gebaseerd op de positie van de starter in de woningmarkt. Drie vragen waren leidend:

  • Waar komt de starter vandaan?
  • Waar wil de starter heen?
  • Hoe kan een woningbouwcorporatie de starter daarin helpen?

Uiteindelijk geloven wij dat we hiermee tot vier zinnige en betekenisvolle conceptengekomen zijn. Daarom laten we het niet bij een kleine presentatie voor de medewerkers van De Key. Wij willen hier graag over in gesprek gaan in Amsterdam, en hopelijk de politiek inspireren om deze problematiek op te pakken! Daarom zullen wij maandag 19 februari in Pakhuis de Zwijger staan om onze ideeën nogmaals te presenteren. Vervolgens zullen wij vier stellingen aan de jonge politieke partijen van Amsterdam voorleggen waarover zij zullen debatteren. Zo hopen we de problemen die de Amsterdamse starter tegenkomt op de politieke kaart te zetten en het systeem op positieve wijze te veranderen!

Klik hier voor het Facebook evenement!

 

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s