Chandar (32)

Profielen-1-10-09

Het verhaal van Chandar (32)

“Op dit moment woon ik in een culturele broedplaats aan het Surinameplein. Daar hebben wij met ons collectief, Konijn, een verdieping. Het heeft ruim twee jaar geduurd voordat we in ons huidige woning terecht kwamen. Een gezamenlijk huis met voldoende ruimte is niet zo gemakkelijk te vinden. We hebben onder andere gekeken naar de mogelijkheden voor zelfbouw CPO, collectief bouwen, maar we hebben ook gezocht naar oudere panden die geschikt waren voor tijdelijke bewoning.

Wij merken wel dat er niet echt beleid is voor gemeenschappelijk wonen. Er zijn wel oude groepen waar je op de woonlijst kan komen, maar iets nieuw starten was voor 2015 eigenlijk heel lastig. Er was weinig kennis over beschikbaar, wet en regelgeving over de entiteit waar uit gehuurd kan worden ontbrak en er was een gebrekkig huuraanbod.

Wij zijn nu bezig om als eerste coöperatieve vereniging in Nederland ook zelf te gaan bouwen. We zitten nu in de tweede ronde van het traject. Sommige corporaties vinden het eng om dit soort projecten te ondersteunen, andere zijn wat progressiever en vinden het leuk om uit te proberen. Naar mijn mening zorgt de coöperatie als beheervorm voor minder risico. Ik denk dat het juist beter is als buren met elkaar praten. Dat dorpsgevoel in de stad dat zorgt volgens mij voor minder risico’s. Mensen blijven met elkaar in gesprek en komen zelf tot oplossingen. Dat is vaak veel innovatiever dan één overkoepelende organisatie waar iedereen naar toe gaat voor oplossingen.

Voor het zelfbouwproject moeten we zelf een business case bouwen voor het te maken object. Dat is een kwestie van de juiste partners verzamelen en de juiste mensen inschakelen om je op verschillende momenten te adviseren. Ik verwacht dat het in de aankomende periode vooral interessant gaat zijn met de banken, die hebben hun modellen hier nog niet helemaal naar gevormd. We benaderen daarom ook Duitse banken, omdat daar al meer kennis is op dit gebied.

Het is in ieder geval waardevol dat mensen zichzelf kunnen organiseren. Ik denk dat het toegankelijk wordt voor meer Amsterdammers, als het proces meer wordt gestandaardiseerd. Corporaties kunnen leren van deze pilot en zien welke keuzes er worden gemaakt. Wellicht dat zij dan ook grotere delen van hun woonbestand durven af te stoten om aan de bewoners zelf te geven”.

Banu (27)

Profielen-1-10-02

Het verhaal van Banu (27)

“Ik vond het eigenlijk het lastigste toen ik vanuit Nijmegen naar Amsterdam wilde verhuizen. Ik wist helemaal niet waar ik moest beginnen. Gelukkig heb ik via-via een kamer kunnen onderhuren van iemand die antikraak woonde die veel kamers tot haar beschikking had. Toen ik eenmaal daar zat en een netwerk in de stad kon gaan opbouwen, werd het voor mijn gevoel makkelijker om een andere plek te vinden. Volgens mij is het voor veel mensen echt lastig om ertussen te komen.

Momenteel woon ik samen met een vriendin in haar koopwoning in Amsterdam-West. Het is heel fijn dat ik maar één huisgenoot heb, maar veel van de woning is natuurlijk ‘van haar’. Ik zou dan ook wel graag binnenkort op zoek gaan naar een eigen woning. Mijn volgende woonstap is het liefst een koopwoning in Amsterdam. Een huurhuis zou voor mij niet de voorkeur hebben en voor sociale huur sta ik eigenlijk helemaal niet ingeschreven. Misschien moet ik dat toch maar eens doen, ik neem het me al sinds ik in Amsterdam kwam wonen voor om me in te schrijven, maar dat is er tot nu toe dus nog niet van gekomen!

Over vijf jaar zie ik mezelf samenwonen met mijn vriend en misschien wel een nieuwe studie of waarschijnlijk een Master oppakken. Daarnaast zouden zowel mijn vriend als ik graag een tijdje in het buitenland willen wonen en werken, dus misschien is dat tegen die tijd ook wel aan de orde”.

Adrian (23)

Profielen-1-10-01

Het verhaal van Adrian (23)

“Momenteel woon ik in Startblok Riekershaven. Ik studeer nog en daarnaast ben ik ook communicatiemanager bij het Startblok. Twee jaar geleden ben ik van Kingston, Jamaica, naar Nederland verhuisd. Ik kwam terecht in een appartement in Slotermeer, samen met drie andere statushouders. Eén uit Afrika, de andere twee uit Syrië. De gemeente heeft in samenwerking met het COA een woning voor ons geregeld bij het Startblok. We mochten kiezen of we in het appartement in Slotermeer wilden blijven, of hier naartoe wilden verhuizen. We hebben allemaal voor het Startblok gekozen. Dat was een goede keuze. Er is meer interactie dan toen we in Slotermeer woonden, omdat we een gang met 29 anderen delen.

In de toekomst zou ik wel in Zuid of het gebied rond de Bijlmer willen wonen. Ik sta nu ingeschreven bij Woningnet en ik ben lid van facebook groepen zoals ‘Woning gezocht’. Als ik actief zou zoeken zou ik van meer facebook groepen lid worden en Woningnet actief benaderen. Maar voorlopig woon ik goed. Ik vind het fijn dat er meerdere statushouders wonen, maar ook dat het is gecombineerd met andere mensen. Als dat niet zo zou zijn, dan zou ik me een outcast voelen. Bovendien helpt de mix bij het leren van de taal en cultuur. De Bijlmer is ook goed gemengd, dus daar zou ik mij ook wel thuisvoelen.

Het liefst zou ik een zelfstandige woning hebben die misschien ook iets groter is dan mijn huis nu. Vooral een grotere woonkamer zou handig zijn. Als er nu vrienden langskomen past het amper in de kamer”.

Woonpaden, sociale huur en de woningmarkt. Een interview met Cody Hochstenbach

Vrijdag 1 December 2017 geeft de Denktank middels een expositie een gezicht aan de starter. In 2013 onderzocht Dr. Cody Hochstenbach in de studie ‘navigating the field of housing: housing pathways of young people in Amsterdam,’ echter al welke middelen jongeren inzetten om hun weg te vinden op de Amsterdamse huizenmarkt. Dr. Hochstenbach onderscheidt hierbij twee soorten woonpaden: Het lineaire woonpad en het chaotische woonpad. Het chaotische pad kan een bewuste keuze zijn en met succes worden bewandeld, maar het pad kent niet alleen winnaars. Hochstenbach stelt vast dat er ook jongeren zijn voor wie het ‘chaotische woonpad’ een val blijkt waar men maar moeilijk aan ontkomt. De Denktank nodigde Cody Hochstenbach uit voor een kop koffie in Kriterion.

Hochstenbach legt uit dat jongvolwassenen vroeger makkelijker in een sociale huurwoning terecht konden. Het was een gebruikelijkere start van een wooncarriére. De inkomensgrens voor sociale huur is echter lager geworden, waardoor meer mensen tussen wal en schip vallen. Rond 2008 ontstond, vanwege de misstanden bij woningcorporaties, steeds meer discussie over de grenzen van het systeem. In 2011 werd er ingegrepen, door middel van wetgeving werd de kans op dit soort misstanden enorm ingeperkt. Gevolg is echter wel geweest dat het aanbod voor middeninkomens veel kleiner is geworden. Hochstenbach zegt dat  “we ons wel moeten beseffen dat dit het gevolg is geweest van beleid.  Een probleem dat we zelf hebben gecreëerd. Die grens van 36.000 voor sociale huur is in principe arbitrair.” Middeninkomens doen nu hun beklag dat zij uitgesloten zijn van het grote aanbod aan sociale huurhuizen. Hierbij wordt er aan voorbij gegaan dat deze inkomensgroepen vroeger zelf aanspraak maakte op sociale huur.

Qua veranderingen sinds 2013, ziet Hochstenbach dat in ieder geval de aandacht voor de problematiek is toegenomen. De huur-en koopprijzen dreigen inmiddels ook buiten het bereik van de hoger opgeleide middenklasse te raken. Een groep die beter in staat om problematiek te verwoorden, waarmee het ook hoger op de politiek agenda is komen te staan.

Op de vraag of de huurbescherming vlotte doorstroom in de huursector in de weg staat antwoordt Hochstenbach vertwijfeld. “De huurbescherming in Nederland is een verworvenheid waar zuinig mee om moet worden gegaan.”  Hochstenbach ziet wel dat de huurbescherming vooral de insider beschermt. Mensen die nog niet binnen het systeem vallen, wordt de toegang bemoeilijkt. Vijfjaarcontracten voor nieuwe huurders biedt mogelijk een oplossing, maar Hochstenbach vreest voor de glijdende schaal. “Je zet de deur wel op een kier voor praktijken zoals je die ziet in Engeland. Daar hebben mensen halfjaarcontracten en wordt de huurmarkt gezien als een laatste optie. Als flexibilisering van huurcontracten verder door zet dan is die heel moeilijk terug te draaien, daar moet je zeker voorzichtig mee zijn.”

Ligt hier dan een taak voor de woningcorporaties of is landelijk beleid vereist? Volgens Hochstenbach zou het beleid wellicht juist regionaler moeten. “Die 36.000 is waarschijnlijk een prima inkomensgrens in Drenthe, maar in Amsterdam betekent dit, door het gat tussen sociale huur en vrije markt, dat starters buiten de sociale huur minstens 40 procent van hun inkomen aan woonlasten kwijt zijn.” Landelijk beleid kan echter ook de corporaties stimuleren. Hochstenbach oppert de verhuurdersheffing als middel. “Misschien kan deze heffing van een belasting in een investeringsplicht worden omgezet. Dan verplicht je corporaties tot het plegen van nieuwbouw en het verduurzamen van de woonvoorraad. Zowel het rijk als de corporaties hebben nu weer wat geld en ik denk dat er met verduurzaming veel te winnen valt.”

Amsterdam lijkt dus een status aparte te hebben. De verliezers van het huidige beleid zijn volgens Hochstenbach vooral de mensen die geconfronteerd worden met belangrijke levensgebeurtenissen. Bij  samenwonen, een scheiding, het krijgen van kinderen of de keuze voor een nieuwe stad worden de verschillen op de woningmarkt het meest duidelijk. Dit zijn de mensen die tegen barrières aanlopen en voor wie de trade off tussen wonen en andere uitgaves steeds scherper wordt.

In krimpgebieden ziet men deze jongeren en jonge gezinnen misschien wel graag komen. Zou dat niet het gewenste effect van de hoge prijzen in de Randstad zijn? “Wellicht”, zegt Hochstenbach, “maar een grote stedelijke bevolking biedt ook veel voordelen. Bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid. Minder vervoersbeweging en meer ruimte voor natuur.” Daarnaast zijn starters ook afhankelijker van de stad als vestigingsplaats. “Ik vind dat starters ook recht hebben op een plek in de stad. Daar bevinden zich de universiteiten, arbeidsplaatsen, een uitgebreid netwerk en natuurlijk ook de liefdesmarkt. In een klein dorp ben je al snel uitgeswiped.”

Gevraagd naar een laatste tip, zegt Hochstenbach dat er zuinig omgesprongen moet worden met de woningvoorraad die nu nog in handen van corporaties en de gemeente is. Ook als de huidige voorraad nu ruim lijkt. Het is net zoiets als zeggen dat er nog wel genoeg regenwoud is. Wat je kapt ben je kwijt.   

Het nieuwe wonen: van 1901 tot 2017.

‘Ieder huis bestaat uit vertrekken,’ rapte de Rotterdamse artiest Marco Martens eens. Hoewel Martens meer over persoonlijke en gemeenschappelijke tekortkomingen spreekt, heeft zijn frase ook een belangrijk punt over onze wonende samenleving te zeggen. Wonen doen we namelijk samen, en aangezien we niet voor iedereen een nieuwe woning kunnen bouwen, zal de één zo nu en dan moeten vertrekken om een thuis voor een ander vrij te maken. We hebben het hier uiteraard over toegang en doorstroom: twee van de grootste problemen waar de woonsector momenteel te maken mee heeft.

Het voornaamste probleem met de toegang tot woningen is een tekort aan sociale huurwoningen. Dat probleem vloeit voort uit een moeizame doorstroom: het gat tussen sociale huur en de vrije sector is voor veel mensen te groot om overheen te stappen. Iedereen kent inmiddels de verhalen over enorme wachtlijsten (in Amsterdam is die bijvoorbeeld gemiddeld 11 jaar), maar wat wij liever zouden horen zijn de verhalen over oplossingen. Dat verhaal vind je hier (nog) niet. In dit stuk doen we een poging om in globale lijnen het nieuwe wonen dat begon in 1901 te verbinden met het nieuwe wonen anno 2017. De vraag die centraal staat is dus: hoe zijn we hier beland? En de vraag die we daarna met z’n allen kunnen stellen is: waar willen we over tien jaar belanden en hoe krijgen we dat voor elkaar?

4111 Nood en honger in Drentse venen 1922

Het jaartal 1901 is haast synoniem geworden aan de woningwet die in dat jaar doorgevoerd werd. Deze nieuwe regelgeving reageerde op de bijna onhoudbare woonomstandigheden in de grote steden en maakte kapitaal van de overheid toegankelijk voor woningbouwverenigingen. ‘Langzamerhand,’ zo leest de rechtvaardiging van de wet, ‘was het bewustzijn levendig geworden, dat geen volksbelang meer behartiging dan dat der huisvesting.’ Het ging hier nadrukkelijk om het belang van ‘volkshuisvesting.’ Verenigingen mochten dus bouwen voor ieder segment van de bevolking, niet alleen de verpauperde arbeidersklasse. Die variatie in type woningen en doelgroepen zou onder andere de doorstroom kunnen faciliteren.

Hoewel de wet weldegelijk revolutionair was, was zij niet per se een radicale breuk met de liberale tendensen die de afgelopen vijftig jaar in de Nederlandse politiek dominant waren geweest. De woningwet maakte de Nederlandse Staat immers niet direct verantwoordelijk voor de nieuwe sociale woningbouw zoals dat bijvoorbeeld in Engeland geregeld was. Het plan werd dan ook door de liberale kamerleden geaccepteerd omdat de woningbouwverenigingen als tussenpersoon functioneerden en de macht van de Staat zo niet exponentieel toenam. Daar kwam pas verandering in na de Tweede Wereldoorlog toen Nederland middenin de wederopbouw stond en de toenemende woningnood tot ‘volksvijand nummer één verklaard werd.

Mei 1979. Sloop oude wijk Heilust

De jaren voor de oorlog waren er in Nederland weinig woningen bijgebouwd en in de oorlogsjaren zelf kwam dat al helemaal stil te liggen. Veel huizen werden zelfs verwoest in het geweld van de Tweede Wereldoorlog. De woningnood die volgde werd versterkt door de enorme geboortegolf en zo’n 300.000 repatrianten uit Nederlands-Indië. Mensen moesten veelal intrekken bij familie of blijven wonen in onbewoonbaar verklaarde panden. Aangezien de landelijke regering de meeste energie de eerste tien tot vijftien jaar stak in de heropbouw van de industrie en infrastructuur, was het aan de gemeenten om de woningnood op te lossen. Daarvoor waren de meesten gedwongen om geld te lenen van de eigen burgers om zo de bouw van nieuwe woningen te financieren. Pas tegen de jaren zestig begon de landelijke overheid zich echt in het probleem vast te bijten en werd de woningnood tot staatsvijand nummer één verklaard.

De regering haakt dan op de crisis in door, met de woningbouwverenigingen als tussenpersonen, een enorme hoeveelheid nieuwe woningen te bouwen. In 1962 wordt dan ook de miljoenste naoorlogse woning geopend. Hoewel dat verhitte bouwen een barre noodzaak was om aan de vraag te voldoen, had het ook averechtse effecten op de markt. Naarmate er meer en meer moderne woningen in Nederland kwamen, lieten de mensen in de meest armzalige krotten steeds meer van zich horen. Zo creëerde deze bouwzucht veelal nog meer vraag naar nieuwe woningen en werden oude verpauperde wijken door heel Nederland gesloopt. Belangrijk om te onthouden over deze periode in dat de inkomensongelijkheid minder groot was in Nederland en er minder sprake was van grote buitenlandse investeringen. De woningnood uit de jaren ’50 en ’60 werd dus door iedereen gevoeld; ook door de huishoudens met wat meer inkomen aangezien zij soms door de regering verplicht werden onderdak te bieden aan de meest urgente gevallen van woningzoekenden.

 

Anno 2017 horen we, vooral in de Randstad, langzaam maar zeker steeds vaker weer de term ‘woningnood’ vallen. Die leek in de jaren tachtig van de vorige eeuw toch echt geschiedenis te zijn geworden. Om die reden liet de regering in het decennium daarna de teugels weer flink vieren. De tijd van crisis was voorbij en daarom moest de vrije markt het stokje overnemen. Een direct argument daarvoor was dat de woningbouw de regering ieder jaar klauwen met geld kostte. De woningbouwcorporaties moesten vanaf dat moment maatschappelijke ondernemingen worden. Ze hoefden niet langer van te voren hun plannen bij de overheid neer te leggen, maar werden pas achteraf getoetst. Daarnaast werden ze niet langer flink gesubsidieerd door de overheid. Ze moesten het stokje nu zelf overnemen.

De liberalisatie was goed voor de woningmarkt, maar problematisch voor veel mensen die daarin woonden. De focus kwam te liggen op financiële winst boeken terwijl de sociale taken van de corporaties uit het oog werden verloren. De liberalisatie ontketende een lawine van kritiek op de corporaties, maar tegelijkertijd begon men, na het falen van dit project, te twijfelen aan de haalbaarheid van de woningwet zoals die in 1901 is opgesteld. Was het überhaupt wel mogelijk om volkshuisvesting voor iedereen te faciliteren? Of moest men zich alleen nog maar op de armere segmenten van de Nederlandse bevolking gaan richten?

 

Voordat deze nieuwe vragen goed beantwoord konden worden, brak de financiële crisis in 2008 uit. De woningbubbel barstte en de prijzen op de markt gingen drastisch omlaag. Het beleid dat tot vandaag de dag in Nederland gevoerd wordt met betrekking tot de woningmarkt is voor een groot deel nog een reactie daarop. In de jaren die op 2008 volgde is er aandacht geweest voor zowel de financiële markt als de sociale taken van de woningbouwverenigingen. Die laatste waren de voorgaande jaren zo erg laten liggen dat er in 2013 een parlementaire enquête naar de misstanden bij de corporaties af werd genomen. De directe conclusie: het morele kompas is zoek. We zien dan ook de laatste jaren dat de morele taken van de woningbouwcorporaties weer boven komen drijven.

Aan de andere kant van het spectrum moest de woningmarkt na de crisis ook weer overeind geholpen worden. Minister Piet Hein Donner betoogde in zijn Woonvisie in 2011 voor kleiner overheidsingrijpen om zo de markt onbelemmerd haar werk te laten doen. In de jaren sinds lijkt de woningmarkt er inderdaad weer bovenop gekomen te zijn. In Amsterdam spreekt men zelfs van ‘gekte.’ Het was voor Stef Blok, de minister van Rutte-II die zich bezig hield met de Nederlandse woonvraag, reden genoeg om bij zijn aftreden te stellen dat het woningbeleid in Nederland ‘af is.’ Met de woningmarkt gaat het inmiddels goed dus, maar hoe zit het met dat morele kompas?

 

In 2011 werden nieuwe afspraken gemaakt omtrent de sociale huur. Vanaf dat moment zou het niet meer om volkshuisvesting gaan, zoals de woningwet van 1901 had beschreven, maar werd de sociale huur alleen nog maar voor de allerarmste in Nederland. Momenteel mag je niet meer dan 36.000 euro verdienen wil je in de sociale huur wonen. Corporaties die ondanks de liberalisatie nog wel leningen krijgen die door de overheid geborgd worden, moeten de huizenmarkt niet te veel in de weg zitten; dat is immers oneerlijke concurrentie. Doordat sindsdien de huizenprijzen enorm zijn gestegen, is er echter een gat ontstaan tussen de sociale huur en de vrije sector. De stap van 710 euro, de maximale huur van een sociale woning, naar een vrije sector woning waar men veelal vier maal de huur moet verdienen is te groot. Daarbij komt dat woningen van onder de 1100 euro op het moment schaars zijn in de hoofdstad van Nederland. Dat het goed gaat met de Nederlandse woningmarkt, betekent blijkbaar niet per se dat het goed gaat met de gemiddelde Nederlander.

 

 

 

 

Amsterdamse starter krijgt een gezicht. Kom langs en ervaar de obstakels

poster af

Denktank de Starterswoning geeft op 1 december de Amsterdamse woningstarter een gezicht. In Studio/K wordt in een expositie het verhaal van een tiental starters verteld die hun weg op de Amsterdamse woningmarkt proberen te vinden. Door deze unieke verhalen te vertellen draagt de expositie bij aan de discussie over het tekort aan betaalbare (huur)woningen in Amsterdam.

Tijdens de interactieve expositie in Studio/K gaan bezoekers op zoek naar de woningstarter, zijn  woonwensen en hoe deze starter ondanks alle obstakels toch een plek vindt in de stad. Bekijk foto’s en verhalen, ga in gesprek met starters en professionals of bewandel zelf de levensweg van de woningzoeker.

Denktank de Starterswoning is een samenwerking tussen Academie van de Stad en Woonstichting De Key. Denktankleden Juliëtte Dekker, Alexine van Olst, Nirma Haggenburg, Daan van der Laan, Shirley te Roller, Daan van der Werf en Ruben Cardol zijn allen beginnend op de Amsterdamse woningmarkt en benaderen het probleem vanuit eigen ervaring.

De Denktank stelt zich tot doel een innovatief woonconcept voor starters in Amsterdam te ontwikkelen. Van september tot februari wordt met verschillende partijen over het groeiende tekort aan starterswoningen gediscussieerd. Door het inzichtelijk maken van verschillende perspectieven, in kaart te brengen wie de starter is en door het analyseren van nieuwe ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt draagt de Denktank bij aan een oplossing voor dit probleem.

Expositie De Starter in Beeld
Vrijdag 1 December
16:00 tot 18:00
Studio/K, Timorplein 62

Nieuwbouw en wooncoöperaties

Welke lessen kunnen er getrokken worden uit alternatieve woonvormen? Om deze vraag nader te onderzoeken spraken wij op vrijdag 10 November met Clemens Mol, adviseur bij stichting !WOON, en Bart Huisman, Key Account Manager voor Camelot.

Clemens Mol adviseert bewoners die zich, al dan niet onder de vleugels van een woningcorporatie, willen organiseren in een wooncoöperatie. Een woonvorm die in Duitsland al een grote vlucht neemt, maar in Nederland nog in de kinderschoenen staat. De wooncoöperatie biedt starters die (nog) niet de middelen hebben om te kopen de mogelijkheid een eigen plek te creeëren. De bewoners organiseren zich in een vereniging of stichting en nemen daarmee formeel de verantwoordelijkheid voor beheer en onderhoud. Mol ligt toe dat wooncoöperaties een belangrijke rol kunnen spelen bij het aantrekkelijk maken van gebieden in Amsterdam die nog niet in trek zijn bij ontwikkelaars. De wooncoöperatie als middel voor een leefbare stad. Het lijkt een woonvorm die helemaal past binnen de zo gewenste participerende samenleving. De burger die de touwtjes in handen neemt. Toch blijken burgers de touwtjes vaak nog moeilijk te kunnen vinden of bedienen. Daarnaast lijken overheden en corporaties soms nog huiverig ze aan te rijken. Voor de Denktank een inspirerend verhaal en een nieuwe woonvorm die zeker meer bekendheid verdient onder starters in Amsterdam.

Camelot voorkomt door middel van tijdelijk bewoning en transformatie van bedrijfspanden onnodige leegstand. Door efficiënter om te gaan met bestaande bebouwing blijven er woningen beschikbaar. Momenteel wordt bijvoorbeeld aan de Paasheuvelweg in Amsterdam een kantoorpand omgebouwd tot een woonflat met 240 kleine eenheden geschikt voor student en starter.  Ondanks het belang van dit soort projecten, benadrukt Bart Huisman ook de noodzaak van nieuwbouw om aan de groeiende vraag in Amsterdam te kunnen voldoen.

Na een insprirende discussie lijkt de conclusie dat er voor het startersvraagstuk niet alleen een veelheid aan oplossingen is. Er is ook een veelheid aan oplossingen nodig. Wie weet kunnen wij er één aan toevoegen.

Meer weten?

http://www.woningwet2015.nl/kennisbank/wooncooperatie

https://dkvwg750av2j6.cloudfront.net/m/3b5a95a93cf441ab/original/De-Wooncooperatie-Vijfstappenplan-voor-woningcorporaties.pdf