Hallo! We zijn er nog.

We hebben even weinig van ons laten horen maar achter de schermen zijn we druk bezig geweest met het voortzetten van Denktank de Starterswoning.

Op 19 februari hebben wij al onze bevindingen en woonconcepten gepresenteerd in een vol Pakhuis de Zwijger. Mocht je niet meer zo scherp hebben waar die woonconcepten precies over gingen, geen zorgen. Het volgende filmpje frist je geheugen weer even op.

De avond was een groot succes en de jongerenpartijen waren goed vertegenwoordigd. De Jonge Democraten, Jonge Socialisten, SGPJ, PINK!, CDJA, Perspectief en ROOD, allemaal hebben zij die avond gedebatteerd over onze woonconcepten. En hoewel de verschillen groot waren kwam er een duidelijke winnaar naar voren: De Spaarpot.

Het komende halfjaar gaan wij dus werken aan de realisatie van dit woonconcept! Waar we het afgelopen halfjaar met experts, ervaringsdeskundigen, starters en nog vele anderen hard hebben gewerkt aan het bedenken van nieuwe woonconcepten, gaan we het nu echt in de praktijk brengen. Spannend natuurlijk, maar vooral heel tof.

De spaarmogelijkheden verkennen is de eerste stap. Waar is de huidige huur uit opgebouwd? Zitten daar elementen tussen die de huurder zelf kan regelen door het bijvoorbeeld in zelfbeheer te nemen? Wat is het ideale spaarbedrag dat starters willen meenemen na hun vijfjarig contract? En hoe doe je dat eigenlijk, een nieuw woonconcept realiseren?

Via deze website en twitter houden we jullie op de hoogte van de voortgang. Ben je nieuwsgierig geworden? Wil je meedenken? Of heb je zelf een grandioos idee? Neem dan vooral contact op met ons via projectdenktank@academievandestad.nl

Tot snel!

Denktankers Juliëtte en Alexine.

whatsapp-image-2018-04-18-at-11-49-41.jpeg

 

Kansrijk Loten

Als woonstarter is het in het huidige systeem praktisch onmogelijk om een sociale huurwoning in Amsterdam te vinden. De gemiddelde inschrijfduur, inclusief woonjaren, van een woningzoekende in Amsterdam voordat hij of zij een (nieuwe) sociale huurwoning via de wachtlijst betrekt,  is maar liefst 12, 2 jaar. Voor een starter die zich netjes vanaf zijn of haar 18e verjaardag inschrijft bij Woningnet als woningzoekende in Amsterdam, betekent dit diegene al geen starter meer is wanneer hij of zij aan de beurt komt. Het zou voor de starter op de Amsterdamse woningmarkt dan ook aantrekkelijk zijn als inschrijfduur niet meer de belangrijkste factor zou zijn. Het woonconcept Kansrijk Loten wil graag meer woningen voor woonstarters aanbieden via een uitgebreider en selectiever lotingsysteem. Gebaseerd op de cijfers uit het eindrapport van Rigo Research is de gemiddelde wachttijd voor een lotingwoning 3,8 jaar; aanzienlijk korter dan in het wachtlijstsysteem, en dan betreft dit nog maar een verloting van slechts 15% van de beschikbare sociale huurwoningen in Amsterdam.

In 2015 was de slagingskans voor een lotingwoning in de gemeente Amsterdam ongeveer 0,09%. Onderzoek wijst uit dat woningzoekenden die volledig gebruik maakten van hun mogelijkheden om een lotingwoning te bemachtigen in één jaar ongeveer 9,1% kans hebben om eenmaal dat jaar op de eerste plaats voor een woning te eindigen. Om de kansen voor starters via loting te vergroten, doet Denktank de Starterswoning een voorstel om de hoeveelheid lotingwoningen én de hoeveelheid toegestane reacties voor woonstarters op deze woningen, te vergroten.

Woonconcept “Kansrijk Loten”

Tijdens het in kaart brengen van de woonwensen van de starter en de knelpunten op de woningmarkt, kwamen wij vaak tegen dat het huidige systeem van wachten op basis van inschrijfduur weliswaar transparantie en een zekere mate van zekerheid biedt, maar dat het tegelijkertijd ook een bijna uitzichtloze situatie creëert voor diegenen die letterlijk de leeftijd nog niet hebben om in aanmerking voor een woning te komen middels dit systeem. Daarom zijn we op zoek gegaan naar een mogelijke manier om het in aanmerking komen voor een sociale huurwoning voor de woonstarter die niet in aanmerking komt voor bestaande urgentieregelingen en die dus gewoon zijn of haar tijd moet afwachten op de wachtlijst, te versnellen.

Het doel van dit woonconcept  is om 75% van de beschikbare woningen voor starters via loting aan te bieden. De overige 25% kunnen via het huidige systeem verdeeld blijven worden, zodat er een overgangssituatie mogelijk is voor starters die al langer ingeschreven staan en zij zo niet in één keer hun opgebouwde kansen zouden verliezen. Om de kans op een woning door middel van loting te verhogen voor de Amsterdamse starter, worden er enkele aanpassingen gemaakt aan het huidige lotingssysteem. De voorwaarden om mee te kunnen loten zijn:

  1. De starter is jonger dan 28 jaar op het moment van inschrijven voor het loten;
  2. De starter heeft economische binding met de Stadsregio Amsterdam, of;
  3. De starter heeft maatschappelijke binding met de Stadsregio Amsterdam;
  4. De starter wordt een vijfjarencontract aangeboden voor de woning.

Tegelijkertijd met het meeloten naar een woning kun je gewoon ingeschreven blijven staan op de wachtlijst, zodat je daar geen jaren op verliest.

In het huidige systeem mag er vier keer per week gereageerd worden op een woning, tweemaal via het wachtlijstsysteem en tweemaal via loting. In dit voorgestelde systeem mag de starter nog steeds vier maal per week reageren op een woning, maar hij of zij mag naar eigen inzicht bepalen of dat via het lotingssysteem of het wachtlijstsysteem plaatsvindt.

Naast het gegeven dat een uitgebreid lotingssysteem ervoor kan zorgen dat de woonstarter eerder aan zijn of haar wooncarrière kan beginnen, levert dit systeem nog een voordeel op. In het huidige wachtlijstsysteem wordt een beschikbare huurwoning gemiddeld 8,1 maal afgewezen voordat deze geaccepteerd wordt. Bij loting ligt het gemiddeld aantal afwijzingen voor acceptatie beduidend lager, namelijk op 1,5 maal. Een uitgebreider lotingssysteem zorgt dus niet alleen voor meer kansen voor de woonstarter om de Amsterdamse woningmarkt te kunnen betreden, maar zou er ook toe kunnen bijdragen dat woningen sneller geaccepteerd worden, wat weer de doorstroom ten goede kan komen.

Vervolgstappen

De cijfers uit dit overzicht zijn afkomstig van een diepgaand onderzoek over de mogelijkheden van loten op de sociale woningmarkt in Stadsregio Amsterdam tot en met de eerste helft van 2016. Dit betekent dat er gerekend is met een zeer kleine hoeveelheid woningen die beschikbaar waren voor loting. Zoals eerder genoemd, is dit voorstel voornemens om het percentage lotingwoningen voor starters aanzienlijk op te schroeven. De verwachting is dan ook dat het slagingspercentage omhoog gaat, wat in het huidige lotingssysteem nog een valkuil is gezien de grote hoeveelheid reacties op een zeer kleine hoeveelheid beschikbare lotingwoningen. Echter, deze gevolgen zijn nog niet volledig doorgerekend en dit zou dan zeker nog nodig zijn om het woonconcept verder te onderbouwen.

Voor de woonstarter die in letterlijke zin de leeftijd nog niet heeft om succesvol te zijn in het wachtlijstsysteem, is een uitgebreider lotingssysteem met de voorwaarden die hierboven zijn genoemd, een eerlijke kans om de eerste stap in zijn of haar Amsterdamse wooncarrière te kunnen zetten.

Het Doorstroomhuis

Doel en doelgroep

Het doel van het doorstroomhuis is om starters verder te helpen in hun wooncarrière. Tegelijkertijd helpt het doorstroomhuis ook bij het vrijspelen van sociale huurwoningen. Op die manier helpt het ook de nieuwe generatie woonstarters.

Bijkomend voordeel is dat het doorstroomhuis bijdraagt aan het betaalbaar houden van koopwoningen in de stad. Op die manier zijn middeninkomens niet genoodzaakt zijn de stad te verlaten.

Dit concept draagt bij aan de volgende knelpunten op de woningmarkt:

    1. Prijs van een woning: Huizenprijzen stijgen en worden in Amsterdam onbetaalbaar voor mensen zonder vermogen, zowel op de huur- als op de koopmarkt.

 

  • Kapitaal starters: Starters hebben vaak nog onvoldoende vermogen om een huis op de markt te kunnen kopen (kosten koper, oververhitte markt, eisen aan een hypotheek, …)

 

 

Het concept

De doorstroomwoning is gebaseerd op de koopgarant. Dit is een concept waarbij de koper een huis koopt van een woningcorporatie tegen een lagere prijs. De prijs wordt berekend aan de hand van een formule die door het ministerie RO&M is vastgesteld. Des te groter de prijsverlaging, des te minder winst uit de waardestijging bij de koper terecht komt. Daarnaast is de afspraak dat de corporatie de woning bij verkoop terugkoopt. Op die manier blijft de woning ook voor volgende kopers betaalbaar.

 

Bij het doorstroomhuis wordt de koopgarant specifiek aangeboden aan mensen die 4,5 jaar huren bij de Key. Hierdoor faciliteert de Key niet alleen de eerste woonstap, maar ook de tweede woonstap in de wooncarrière. Bovendien bied je een alternatief aan voor mensen de eigenlijk te veel verdienen voor een sociale huurwoning. Door deze mensen verder te helpen in hun wooncarrière, komen er weer starterswoningen vrij voor een nieuwe generatie starters. Wanneer de koper klaar is voor de derde stap, verkoopt deze het huis weer terug aan de Key. De waardeverandering wordt door beide partijen gedeeld. De Key behoudt zo zijn woningvoorraad, de koopstarter wordt verder opweg geholpen. Daardoor komen woningen vrij voor een nieuwe generatie starters. Een win-win-win situatie dus!

 

Input

De input voor dit concept hebben we allereerst gekregen door met experts in gesprek te gaan. Dit hebben wij gedaan in twee klankbordgroepen:

Sessie 1

  • Bernard Wouters (directeur Opmaat),
  • Bas Lieskers (partner bij Heren5 Architecten)
  • Clemens Mol (adviseur bij !Woon)
  • Twee starters.

 

Sessie 2:

  • Chris van Groenigen en Vera Berkers (adviseurs van de afdeling wonen bij gemeente Amsterdam en auteurs van de Woonagenda)
  • Desiree Eriks (adviseur van het programma jongeren- en studentenhuisvesting van de gemeente Amsterdam)
  • Timothy Veenboer (Bestuursadviseur van Thijs Reuten- Portefeuillehouder Wonen stadsdeel Oost)
  • Een starter.

 

In beide sessies hebben we goed gespard over het concept. Uit beide sessies hebben we meegenomen dat de kracht van het doorstroom huis zit in de toepassing van een bestaand concept op een specifieke doelgroep. Door specifiek op scheefwoners bij sociale huurwoningen te richten, beperk je het aantal mensen dat van deze regeling gebruik zal maken. Tegelijkertijd is het voor de markt een duurzaam middel, omdat het speculatie tegengaat. Er blijven echter wel een aantal aandachtspuntjes, zoals het erfpachtsysteem en de liquiditeit van de woonstichting.

 

Naast de klankbordgroepen hebben we het onderwerp ook aangekaart in onze eigen vriendenkringen. Hoe staan deze starters hier tegenover? Hieruit hebben we opgemerkt dat dit zeker een interessant concept kan zijn voor starters die wel toe zijn aan een volgende stap, maar nog niet voldoende verdienen om een huis te kopen in Amsterdam. Voor hen geldt dit echt als een opstapje naar een eigen huis. Starters die wel voldoende middelen hebben om een huis te kopen zien minder in dit concept. Dit komt omdat zij de winst van het huis niet willen delen.

 

Knelpunten

  • Corporaties verkopen toch wel in Amsterdam. Daarom is het zaak om koopgarant te framen als oplossing voor scheefwonen.
  • Corporaties verkopen nog maar weinig woningen. Daarnaast zijn de woningen die zij verkopen vaak veel te duur waardoor deze woningen niet aansluiten bij geformuleerde doelgroep.
  • Boekhoudkundig is het lastig om koopgarant producten op de balans te zetten.
  • Welke liquiditeit moet er worden aangehouden?
  • Wat doe je met mensen die niet weggaan of bijvoorbeeld hun kinderen laten wonen?

 

Het Spaarpot Principe

Met het spaarpot principe biedt de woonstichting begeleiding aan starters op de woningmarkt die met een vijf jaar contract een jongerenwoning betrekken. De starter krijgt de mogelijkheid aangeboden om jaarlijks 6 procent huurverhoging opzij te zetten. In ruil voor deze spaarregeling ziet de woonstichting af van de regulier jaarlijkse huurverhoging. De huur staat in dit opzicht dus voor vijf jaar vast, maar de starter bouwt een spaarpot op die tegen het eind van de looptijd van het contract ingezet kan worden bij de aanschaf van een huis (kosten koper) of om de volgende stap op de huurmarkt te vergemakkelijken.

Het spaarpotprincipe voorziet naast de spaarsom die goed van pas komt bij een volgende stap in de iemands ‘wooncarrière’ ook in een tweede behoefte: Jonge mensen vinden het steeds lastiger om zelf geld opzij te zetten. Plotselinge wijzigingen in onkosten kunnen hierdoor al snel tot problemen leiden. De jaarlijkse huurverhoging biedt jongeren de mogelijkheid om stapsgewijs, jaarlijks een steeds groter bedrag opzij te zetten. De jonge huurders groeien daardoor in een periode van vijf jaar naar woonlasten toe die in de vrije sector vanzelfsprekender zijn. Wanneer een jongere na vijf jaar niet meer aan de sociale huurgrens voldoet, zal de overstap naar vrije sector minder als een schok voor zijn portemonnee komen. Het bedrag dat maandelijks aan de woonstichting wordt overgemaakt (huur + jaarlijks 6% verhoging) is immers al aanzienlijk gestegen.

Voor de woonstichting biedt het aanbieden van het spaarpotprincipe ook twee voordelen die kunnen dienen als verantwoording voor de kosten die worden gemaakt door jaarlijks af te zien van huurverhoging. Doordat het gespaarde bedrag in de laatste jaren steeds hoger wordt zullen huurders minder snel geneigd zijn van woning te wisselen. Huurachterstanden kunnen theoretisch ook worden ingevorderd op het gespaarde bedrag. Een tweede voordeel is dat het gespaarde bedrag van 5500 euro ook het aantal ‘schrijnende’ gevallen dat zich voordoet na afloop van het vijfjarig contract wordt verkleind. Het risico dat mensen direct in de problemen komen na het aflopen van het sociale huurcontract, en de imagoschade die voortkomt uit deze verhalen is aanzienlijk kleiner wanneer mensen nog een spaarbedrag achter de hand hebben.

Doelgroep

Starters op de Amsterdamse woningmarkt die verwachten dat hun inkomen zal groeien, waardoor zij na afloop van het eerste vijfjarig contract geen aanspraak meer maken op sociale huur.

Welk probleem pakt het aan?

* Door de hoge huren op de Amsterdamse woningmarkt komen veel starters niet meer aan sparen toe. De hoop is dat de vijf jaarcontracten het voor meer jonge Amsterdammers mogelijk gaat maken om tijdelijk in een sociale huurwoning te wonen. Het spaarpotprincipe begeleidt deze starters naar een eigen woning of bereid hen voor op de duurdere vrije sector.

Woonfonds

Inkomenscoöperaties

Een van de grootste problemen op de woningmarkt is de moeizame doorstroom van sociale huur naar vrije sector-huur. Er zit een gat tussen de prijzen tot €710,- in de sociale huur en ongeveer €1100,- in de vrije sector. Dit probleem wordt nog eens versterkt doordat er in de vrije sector vaak inkomenseisen aan de huurder worden gesteld. Zo vraagt de Key bijvoorbeeld dat men 3 maal de huurprijs verdient en een vast inkomen heeft. Het doel van dit concept is het die hoge inkomenseis te verminderen en de huurder de vrijheid te geven om financiele risico’s zelf in te schatten.

Die inkomenseis is er om het risico van de Key te verminderen. Als de wooncorporatie zomaar iedereen toe laat tot de woningen zullen zij voortdurend bezig zijn met huurachterstanden, uitzettingen en leegstaande woningen. Dit kost veel geld. Willen we die inkomenseis dus verlagen, moeten we iets aan dat risico doen dat een lagere grens met zich meebrengt. Dat doen we door een groep mensen te verzamelen die garant staan voor elkaars huur. Als iemand weet dat hij of zij de huur van de volgende maand niet kan betalen, springen de leden van de inkomenscoöperatie in. Hierop volgt een puntsgewijze samenvatting van het concept.

Doelstellingen van de Inkomenscoöperatie:

  1. Risico op huurachterstand verminderen waardoor de inkomenseis omlaag kan.
  2. De sociale cohesie in een wooncomplex vergroten.
  3. Huurders de vrijheid geven om zelf financiële risico’s te nemen (en dragen).

Het idee:

  • Een inkomenscoöperatie bestaat uit 10 tot 30 huishoudens.
  • Er kunnen meerdere groepen in één gebouw zitten (indeling idealiter per gang/verdieping/etc.)
  • Iedereen kiest een bedrag dat hij/zij per maand inlegt (gemiddeld ongeveer 3% van de maandhuur)
  • Als iemand verwacht de volgende maand de huurprijs niet te kunnen betalen, dan wordt die aangevuld uit de pot. Dit hoeft niet terugbetaald te worden.
  • De hoeveelheid geld die hij/zij maximaal kan ontvangen is relatief aan hoeveel er per maand wordt ingelegd.
  • De leden beslissen onderling of er een geldige reden is om uit te betalen, dit staat niet vast.
  • Op deze manier wordt het risico op huurachterstand verminderd waardoor de inkomenseis in de Vrije Sector wat omlaag kan.

 

Toelichting en knelpunten

Als besloten wordt om een inkomenscoöperatie te starten in een gebouw, zal er allereerst een bestuur moeten worden aangewezen. De voorzitter zorgt voor de organisatie en het onderlinge contact met de leden en de penningmeester houdt alle financiële zaken bij. Het lijkt ons nuttig dat een coöperatie een contactpersoon bij de Key heeft die in deze beginfase advies kan geven. Vervolgens opent elk lid een persoonlijke spaarrekening waar zij elke maand hun contributie op storten. Het bestuur is gemachtigd om hier geld vanaf te halen om naar het behoevende lid over te maken. De coöperatie is vooral in deze beginfase fragiel. Na een jaar zal er een fikse buffer zijn opgebouwd waardoor er meer klappen kunnen worden opgevangen. Als een lid besluit om uit de inkomenscoöperatie te stappen, dan kan hij of zij haar potje gewoon meenemen.

Mensen hebben een goede reden om in zo’n coöperatie te stappen als de inkomenseis daardoor omlaag gaat en kunnen zelfs enthousiast zijn. Het is echter van groot belang dat leden zich betrokken blijven voelen. De meeste van dit soort collectieven vallen na verloop van tijd uit elkaar omdat mensen zich niet meer betrokken voelen en het slechts als een lastpost ervaren. De oplossingen daarvoor zijn dat mensen inspraak krijgen in wanneer iemand een vergoeding ontvangt en door eens in de zoveel tijd bijeen te komen. Eva Vriens doet onderzoek naar dit soort collectieven en deed de suggestie dat de verantwoordelijkheid voor het organiseren van een borrel rouleert tussen de verschillende leden. Zo blijft iedereen actief betrokken bij de inkomenscoöperatie.

De inleg van mensen is ook van belang. Dit bedrag mag niet te hoog zijn, aangezien dat alleen maar meer druk op de huurder zet. Wij zijn uitgegaan van ongeveer 3% van de huurprijs. Dat is zo’n twintig euro per maand als je 700 euro moet betalen en zo’n 50 euro per maand als je 2.000 betaalt. Er moet daarom wel een maximum zitten aan het bedrag dat uitgekeerd kan worden. Dat zal liggen tussen de 100 en 500 euro en is voor een deel gebonden aan het bedrag dat iemand per maand inlegt.

 

Denktank de starterswoning: beginnen in een volle stad

De Amsterdamse woningmarkt is krap, zeker als je net begint. Sinds september zijn wij daarom bezig geweest de starter en haar stad in beeld te brengen. Daarin zijn wij bijgestaan door een heel scala aan experts en, natuurlijk, de starter zelf. Met z’n zevenen hebben we ook heel wat persoonlijke ervaring op dit vlak. Zo heeft Shirley bijvoorbeeld zelf een huis gekocht terwijl zij voor de denktank aan de slag was. Alexine verhuist bijna elk half jaar naar een nieuwe antikraakwoning. Ruben kwam er achter hoe omslachtig het eigenlijk is om met een vriend samen te wonen als het niet je vriend. is. Juliette heeft vooral ervaring met de Key en kreeg te horen dat zij moest verkassen omdat haar huidige huurwoning gerenoveerd zou worden. Daan en Daan zijn over het algemeen heel tevreden over hun respectievelijke huisjes, maar zullen in de toekomst ook gewoon stappen moeten zetten! Dit project is daarom voor ons allen belangrijk geweest en om die reden is het belangrijk geweest voor vrijwel elke Amsterdammer.

De Key heeft deze denktank aanvankelijk in het leven geroepen om antwoorden te vinden op twee vragen. Ten eerste: hoe kijken starters zelf tegen de Amsterdamse woningmarkt aan? Waar liggen volgens hen de knelpunten? En welke oplossingen zijn volgens hen niet alleen effectief, maar ook betekenisvol? Dit was de concrete en noodzakelijke vraag naar nieuwe ideeën voor een betere stad. Ten tweede vroeg De Key ons om het proces waardoor we onze antwoorden vonden, inzichtelijk te maken. Of we niet alleen met de stof aan de haal konden  gaan, maar daar ook een discussie mee op gang konden brengen. Deze blogpost is op beide vragen een antwoord, maar kan daarin niet volledig zijn. Geen van de oplossingen die wij hier aandragen kunnen namelijk de hele problematiek oplossen en de discussies die wij los proberen te maken kunnen niet alleen op het internet gevoerd worden. Daarom zullen wij maandag 19 februari samenkomen in Pakhuis de Zwijger om daar met verschillende politieke partijen in debat te gaan.

Groepsfoto

De typische starter

Op vrijdag 8 september kwamen we voor het eerst bijeen in de gemeenschappelijke ruimte van Startblok Riekerhaven. Het stortte die ochtend dus we maakten doorweekt kennis. Die dag hebben we onze eigen ervaringen gedeeld en hebben we de invulling van de komende maanden besproken. De eerste taak op onze to-do list was om eens met de starter te praten. Zo hebben we een diepte-interview met zes starters gehouden, en die antwoorden vervolgens gecombineerd tot twee archetypische starters.

Starter één is Nynke. Zij is net klaar met haar studie communicatiewetenschappen en heeft gedurende die tijd in een containerwoning aan de Wenckebachweg gewoond. Die woning heeft haar veel goeds gebracht, maar voor Nynke is het tijd om de volgende stap te zetten. Dat is net zozeer een praktische overweging als een zoektocht naar een nieuwe ervaring. Nynke wil graag haar eigen modebedrijfje opzetten en bij die nieuwe fase in haar leven hoort een nieuwe woning. Hoewel ze als zelfstandige nog niet direct grof geld gaat bedienen, is ze wel opzoek naar een wat grotere woning. Daarbij vindt ze het niet erg om sommige faciliteiten te delen. Nynke is flexibel en is ook op zoek naar flexibiliteit in haar woonsituatie.

De afgelopen tijd is er een beweging in de samenleving opgekomen die we kunnen samenvatten met #Fuckflex. Met Nynke willen we niet aan de (vaak legitieme) kritiekpunten die hiermee gepaard gaan voorbij gaan. Zij drukt echter de situatie van veel Amsterdamse Starters uit. Voor sommigen betekent dat weldegelijk dat flexibele contracten, werkuren en woonfaciliteiten nuttiger zijn dan vaste verantwoordelijkheden. Later zullen we hier nog verder op ingaan.

Starter twee hebben wij geformuleerd als een stel: Esther en Rachid. Esther is kapster in het centrum van Amsterdam terwijl Rachid automonteur is in Nieuw-West. Ze hebben besloten om samen te wonen, maar willen daarmee wel in de stad blijven. Esther en Rachid zijn op zoek naar wat meer ruimte dan Nynke. Het lijkt er op dat een gezinsuitbreiding niet zo lang op zich gaat laten wachten en daarom zou een woning fijn zijn die daar mogelijkheid toe biedt. Je wil namelijk niet nogmaals verhuizen als je op je eerste zoontje of dochter zit te wachten. Esther en Rachid willen om diezelfde reden eigenlijk geen vijfjarig contract. Zij voorzien geen enorme veranderingen in hun leven en willen daarom de mogelijkheid hebben om te blijven zitten waar ze zullen komen.

Startersmythes   

Deze twee types starters hebben we in de weken die daarop volgden gebruikt om de knelpunten van de woningmarkt bloot te leggen. Waar liepen Esther, Rachid en Nynke nu zoal tegenaan? Welk concept werkt het beste voor de één, en welk concept voor de ander? We zagen zo langzaam een tweedeling in ons denken ontstaan. De starters gingen voor zoveel meer staan dan we oorspronkelijk bedoeld hadden en het werd steeds moeilijker om met een genuanceerde blik naar de starter te kijken. Esther en Rachid werden “traditioneel” en alles wat wij zelf aan dat begrip konden verbinden. Nynke werd “flexibel” in elke zin van het woord en het duurde niet lang voor we haar op een kamertje van tien vierkante meter hadden gezet. Alles behalve een bed kun je best delen als je een beetje flexibel bent, of niet soms?

        We waren met open ogen in onze eigen val gelopen. Een val die we later overal zijn gaan zien. We denken tegenwoordig in startersmythes. En het is vrij moeilijk om daar nog doorheen te prikken. In Amsterdam zie je bijvoorbeeld het ene na het andere hippe concept voor flexibele millennials uit de grond schieten. Deze concepten schetsen Amsterdamse starters als een leger van Nynkes. Mensen die het leuk vinden om zoveel mogelijk te delen, vooral een gym en flexplek in de plinten van hun wooncomplex nodig hebben en daarbij ook een fikse maandelijkse huur kunnen dragen (we werken toch immers allemaal bij een succesvolle start-up)? Het probleem ontstaat als deze projecten hun vooroordelen bevestigd zien worden in de enorme hoeveelheid aanmeldingen.  Daarmee is makkelijk vergeten dat dit Amsterdam is. Er zijn hier simpelweg te weinig woningen waardoor elk nieuw woonproject binnen de kortste keren vol zit.

        Daarnaast zien we ook een hang naar de Esthers en Rachids. Als de starter als een traditioneel wezen gedefinieerd is, wordt elke verandering al snel schandalig. Er is veel verzet in de media geweest over de vijfjarencontracten die (o.a.) De Key voor veel huurders introduceert. Hoewel wij niet kunnen stellen dat die contracten voor elke huurder een uitkomst bieden, zijn wij in ons onderzoek zeer weinig starters tegengekomen die al wisten wat zij over vijf jaar zouden doen. De meeste vertelden ons dan ook het geen enkel probleem te vinden om binnen die tijd een nieuwe woning te vinden. Het gaat hier om starters met allerlei verschillende afkomsten, van studenten tot kapsters en vluchtelingen.

        Startersmythes verdelen de woningzoekenden in Amsterdam onder in een aantal duidelijke categorieën. Dat is een noodzakelijk proces als je opzoek gaat naar vernieuwende oplossingen, maar wordt verlammend als die groepen gedefinieerd worden op veronderstelde identiteit. Als woningcorporaties en projectontwikkelaars te veel vasthouden aan deze mythes, dan zullen zij snel de werkelijke starter uit het oog verliezen. Deze starter bevindt zich niet op de eilandjes die wij voor ze gecreëerd hebben, maar zweeft daarboven of zwemt daartussen. Om enigszins recht te doen aan die werkelijkheid hebben wij op 1 december een evenement voor geïnteresseerden in Studio/K georganiseerd. Dat tussentijdse project hebben wij De Starter In beeld genoemd.

De Starter in Beeld

Om voorbij te gaan aan de hokjes die wij zelf gecreëerd hadden besloten we om de verhalen van een handjevol starters in Amsterdam ten toon te stellen. Daarbij was het niet de doelstelling om de meest ongelofelijke, bijzondere en indrukwekkende verhalen te vertellen, maar juist om de simpelweg op te schrijven wat we tegenkwamen. Daarmee doen we ook niet de claim dat onze selectie representatief was voor de doorsnee Amsterdammer. Het ging ons om de specificiteit. Het persoonlijke. Zo wilden we graag de bezoekers in de schoenen van de Starter verplaatsen en een ruimte creëren waar gesproken kon worden zonder direct te oordelen of labelen.

Elke starter heeft zijn eigen avatar gekregen met daaronder zijn of haar verhaal. Als u benieuwd bent naar de verschillende verhalen, dan kunt u ze op deze site terug vinden. Enkelen hebben ons gevraagd om hun verhaal niet op het internet te delen waardoor de collectie niet volledig is. Tijdens de starter in beeld hebben we de verhalen echter met een breed scala aan bezoekers besproken. We hebben hen de knelpunten die wij het meeste in deze verhalen zijn tegengekomen voorgelegd en de meesten konden zich hierin vinden. Hier volgen ze nogmaals:

Woningen in Amsterdam zijn bijna niet meer te betalen voor lagere en middeninkomens.

Er bestaat een grote huurkloof tussen de sociale huur en de vrije sector.

De inkomenseisen die in de vrije sector worden gesteld belemmeren de doorstroom uit sociale huur.

Mensen moeten te vaak te lang wachten op een sociale huurwoning.

De doorstroom binnen de sociale huur is onvoldoende.

Starters hebben te weinig kapitaal om een huis te  kopen.

Er zijn te weinig woningen in Amsterdam.

De verhalen van de starters stonden centraal, maar uiteindelijk bleek het grote Startersspel dat we gemaakt hadden ook erg populair! We probeerden namelijk niet alleen verhalen te vertellen, maar de bezoekers ook het verdriet en de vreugde van starters in Amsterdam te laten voelen. Het spel was ingericht als het spel Levensweg. Het doel was om van Start naar het einde te komen, waar uiteraard een huis op de winnaar te wachten stond. De meeste vakjes daartussen confronteerden de spelers echter met de frustraties die veel starters aan de levende lijve ondervonden hebben. Zo kreeg je het volgende te horen als je op het vierde vakje terecht kwam:

“Iemand die al 40 jaar woont in Amsterdam is in dezelfde woning geïnteresseerd. Hij krijgt de woning. Sla een beurt over.”

Of kregen alle spelers een interessante opdracht als één van hen op nummer 16 terecht kwam:

“Er wordt een nieuw woningbouwproject gerealiseerd. Om een woning te bemachtigen moet je een motivatiebrief schrijven. Alle spelers moeten elkaar overtuigen dat zij de woning moeten hebben. De speler met de meeste stemmen mag naar de nieuwe woning verhuizen. De rest doet een stap terug. (je mag niet op jezelf stemmen)”

Door de problematiek die de Amsterdamse starter zoal tegenkomt op luchtige manier aan te kaarten, bleek dit spel de effectiefste manier om deze aan de bezoekers te introduceren. Al het gevloek en gejuig wees erop dat alle spelers zich in ieder geval voor een korte tijd volledig hebben kunnen inleven in de situatie van de Amsterdamse starter.

Van de starter naar oplossingen

In december en januari was de tijd aangebroken om de focus van de starter naar potentiële oplossingen te verleggen. Natuurlijk hadden we hier sinds september al sporadisch over nagedacht, maar nu we ons onderzoek naar de starter hadden afgerond was het voor ons een stuk makkelijker om met zinnige concepten op de proppen te komen. Uiteindelijk hebben we vier concepten aan De Key gepresenteerd. De meeste concepten zijn klein van opzet en doen geen poging om de hele huizenmarkt in één keer aan te pakken. Dat betekent ook dat deze concepten niet altijd voor elke starter geschikt zijn. Er zijn dus soms moeilijke keuzes gemaakt. We hebben echter ons best gedaan om die keuzes niet aan de vermeende identiteit van de starter te verbinden. Dat wil zeggen dat je niet zozeer een bepaald persoon moet zijn om in aanmerking tot een concept te komen (millennial, flexibel, traditioneel, etcetera.), maar dat je daarvoor vaak wel op een bepaald punt in je wooncarrière moet zijn. De aparte concepten zijn in hun volledigheid op deze site te vinden [hyperlink]. Hier zullen we kort de gedachtes en knelpunten achter ieder concept omschrijven.

Het eerste concept, het doorstroomhuis, is in de eerste instantie op de koopgarant gebaseerd. De starter koopt een woning van de woningcorporatie onder de marktwaarde. De voorwaarde is dat de starter die weer aan dezelfde corporatie aanbiedt als zij gaat verhuizen. Wij vonden dit een belangrijk idee en willen het graag weer op de agenda zetten omdat we zien dat de starter Amsterdam uitgedrukt wordt door de enorme huizenprijzen. Die worden door het speculatieve karakter van de markt omhoog gedreven. Vaak worden oplossingen voor dit probleem gezocht in aanvullingen van het kapitaal van de starter. Volgens ons help je hier een enkeling mee terwijl je de huizenprijzen voor de rest verder opdrijft. Het doorstroomhuis kan daarentegen een voorzichtige eerste stap zijn naar een sociale koopsector. De waarde van zo’n stap kan moeilijk overschat worden.

Het tweede concept hebben we het ‘spaarpot principe’ genoemd. Dit concept richt zich op de stap na een (sociale) huurwoning. Het is waardevol om naast je huur een kleine spaarpot op te bouwen, en wij hopen dat met dit concept te faciliteren. Het idee is simpel: ieder jaar spaar je een huurverhoging van plus minus zes procent. Dat zorgt er voor dat de starter niet met lege handen staat. Wij hebben van veel mensen gehoord dat zij huur toch als “weggegooid geld” beschouwden. Dit concept probeert dat idee enigszins te verlichten en geleidelijk de lasten van de starter te verhogen zonder dat dit tot enorme problemen kan leiden. De vraag blijft hier wel wat de rol van de woningcorporatie precies is. Sommige huurders zullen dit concept dan ook ongetwijfeld als paternalistisch ervaren.

Het derde concept noemen we het woonfonds. We kwamen er achter dat hoge inkomenseisen de starter vaak al uitsluiten van een woning voor zij haar eigen financiële  afweging heeft kunnen maken. Wij stellen dan ook voor dat starters samen een financieel vangnet moeten kunnen creëren om het risico op huurachterstand te verkleinen. In ruil daarvoor kunnen woningcorporaties flexibeler met de inkomenseis omgaan. We vinden het belangrijk dat de starter de vrijheid heeft om haar eigen financiële risico’s te nemen. Daarnaast hopen we hiermee ook de sociale cohesie tussen groepen starters te verhogen.

Het laatste concept, Kansrijk Loten,  wijkt wat af van de vorige drie. Het is gedurende de afgelopen zes maanden ontzettend duidelijk geworden dat de wachtlijst voor sociale huurwoningen voor starters ernstig te kort schiet. Als je op zoek naar een huis bent, moet je je inschrijven bij woningnet om op sociale huurwoningen te kunnen reageren. Vervolgens wordt de woning toegewezen aan degene die het langst op Woningnet staat ingeschreven. Het probleem is natuurlijk dat starters jonge mensen zijn. Zij maken weinig kans op sociale huurwoningen omdat zij simpelweg minder lang ingeschreven hebben kunnen  staan. Daarom stelt de denktank voor om op grotere schaal woningen te verloten in Amsterdam. Wij zijn tot de conclusie gekomen dat dit systeem uiteindelijk een stuk eerlijker is dan de wachtlijst, omdat dat laatste systeem zich op een realiteit beroept die niet bestaat. Wachttijd doet namelijk te kort aan de realiteit waarin veel jonge starters leven.

DU3VFzIW4AAuMAj

Tot slot

De afgelopen zes maanden hebben we heel wat opgestoken over de starter in Amsterdam. We hebben geleerd dat er veel mythes over deze persoon bestaan. Woonconcepten zijn steeds vaker op de vermeende identiteit van de starter gericht. Zij zou volgens vele vooral erg flexibel en bereid om te delen zijn. Volgens anderen worden traditionele starters weggedrukt door nieuwe constructies als het vijf-jaren contract. Die weg hebben wij geprobeerd te ontwijken. De vier concepten die wij ontwikkeld hebben zijn dan ook vooral gebaseerd op de positie van de starter in de woningmarkt. Drie vragen waren leidend:

  • Waar komt de starter vandaan?
  • Waar wil de starter heen?
  • Hoe kan een woningbouwcorporatie de starter daarin helpen?

Uiteindelijk geloven wij dat we hiermee tot vier zinnige en betekenisvolle conceptengekomen zijn. Daarom laten we het niet bij een kleine presentatie voor de medewerkers van De Key. Wij willen hier graag over in gesprek gaan in Amsterdam, en hopelijk de politiek inspireren om deze problematiek op te pakken! Daarom zullen wij maandag 19 februari in Pakhuis de Zwijger staan om onze ideeën nogmaals te presenteren. Vervolgens zullen wij vier stellingen aan de jonge politieke partijen van Amsterdam voorleggen waarover zij zullen debatteren. Zo hopen we de problemen die de Amsterdamse starter tegenkomt op de politieke kaart te zetten en het systeem op positieve wijze te veranderen!

Klik hier voor het Facebook evenement!

 

Amsterdamse woonstarters: De Expositie

http://www.academievandestad.nl/amsterdamse-woonstarters-de-expositie.html

De young professionals van Denktank De Starterswoning organiseerden vorige week een expositie over starters op de woningmarkt in Amsterdam. Van tien jonge Amsterdammers (tussen 18 en 32 jaar) maakten zij een portret van de wooncarrières om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van de verschillende wegen die naar een woning in Amsterdam kunnen leiden. Het project heeft als doel de woonwensen van jongeren in kaart te brengen om vervolgens een innoverend woonconcept voor woonstarters te ontwikkelen. Daarin staat de stap van kamer naar eerste woning centraal.

 

IMG_3897[1]Portretten
Zeven enthousiaste young professionals (studenten en net afgestudeerden) werken een half jaar aan het creëren van innovatieve woonconcepten voor starters in Amsterdam. Om een goed beeld te krijgen van de huidige situatie heeft het projectteam van tien woonstarters in Amsterdam een portret gemaakt van hun wooncarrières. De young professionals organiseerden op 1 december een expositie waar deze portretten te zien waren. De portretten laten zien dat de woonbehoeften onder starters nogal uiteenlopen. Wat de starters wel gemeen hebben is dat zij er op de Amsterdamse woningmarkt maar moeilijk aan te pas komen. Dit geldt zowel voor een huur- als voor een koopwoning. Uit een aantal portretten kwam naar voren dat het vinden van een woning via-via vaak het meeste perspectief biedt. Dit helpt scheef wonen vervolgens meer en meer in de hand, want  de nood is soms zo hoog dat starters het moeten doen met wat er via-via geregeld kan worden. Dit sluit niet altijd goed aan bij de wensen en het inkomen de starter. Met de portretten is een goed beeld geschetst van de verschillende wensen van starters, evenals de verschillende struikelblokken die men als starter op de Amsterdamse woningmarkt tegenkomt.

Spelen voor een woning
Uit de portretten kwam een waslijst aan frustraties op de woningmarkt naar voren. Een van de frustraties had te maken met een lotingwoning die net aan je neus voorbij gaat, terwijl een andere frustratie ging over een starter die meer is gaan verdienen en daardoor net niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Heel vervelend voor de starters in Amsterdam, maar het projectteam heeft op een creatieve manier de frustraties toegankelijk gemaakt voor de gasten op de expositie. Het team ontwierp namelijk een bordspel zodat de gasten van de expositie tijdens het spelen de frustratie op de woningmarkt voor starters aan de levende lijve konden ondervinden. ‘Dit spel voelt een beetje aan als een woning zoeken in Amsterdam’, grapte een van de spelers. Gasten die het spel speelden herkenden de tegenslagen van de woningmarkt, waardoor een stukje bewustwording werd gerealiseerd tijdens de expositie.

IMG_3889[1]
Nieuwe woonconcepten
Het voornaamste doel van het project Denktank De Starterswoning is het realiseren van innovatieve woonconcepten met de volgende generatie woonstarters in het achterhoofd. De afgelopen maanden heeft het projectteam daar hard aan gewerkt door verschillende brainstormsessies en bijeenkomsten met externe experts in het werkveld te organiseren. Daar zijn tot nu toe vier ideeën voor nieuwe woonconcepten uit voortgekomen. Achtereenvolgens zijn dat Inkomenscoöperatie, Selectief toewijzen, Adopteer een Starter en Koopgarant. Tijdens de expositie kregen de gasten deze vier woonconcepten voorgelegd en daar mochten ze vervolgens met post-its opmerkingen aan toevoegen. Hiermee gaat het projectteam de ideeën verder ontwikkelen om uiteindelijk het beste idee verder uit te werken. Net als het bordspel maakte het betrekken van de gasten bij de nieuwe woonconcepten de expositie interactief, herkenbaar en erg leuk om aan deel te nemen!